Niezależna Gazeta Obywatelska

Przyjęty w Polsce model reprywatyzacji mówił aż za wiele na temat horyzontów intelektualnych współczesnych elit. Dominowała doktryna dbałości o „dobro własne” zorganizowanych grup przestępczych, korumpujących urzędników, sędziów i prokuratorów. Przedstawione właśnie założenia projektu kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej zapowiadają udaną próbę rozwiązania problemu, ukrócenia dotychczasowych patologii i odblokowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. 

Siedem filarów ustawy reprywatyzacyjnej

Problematyka reprywatyzacyjna wymaga nie tylko ogólnego spojrzenia, ale również specjalistycznej i interdyscyplinarnej wiedzy. Zapowiedziany projekt uwzględnia istotną część formułowanych w mojej pracy naukowej postulatów – nie ukrywam więc, że kibicuję jego uchwaleniu. Dla powodzenia procesu legislacyjnego bardzo istotny będzie sposób komunikacji i to, czy zaproponowane rozwiązana uda się przystępnie wytłumaczyć opinii publicznej. Nim przyjrzymy się bliżej wszystkim problemom i dylematom, zacznijmy od wskazania najważniejszych założeń ustawy, które zostały przedstawione w tym tygodniu.

1. Ustawa odrzuca model restytucyjny, czyli zwroty nieruchomości w naturze. Należy bardzo mocno podkreślić, że przywrócenie stosunków własnościowych sprzed ponad 70 lat jest bardzo trudne, a w większości przypadków wręcz niemożliwe.

2. Twórcy ustawy słusznie wyszli z założenia, że dzisiejsze społeczeństwo polskie nie musi i nie jest zobowiązane dokonywać pełnego transferu środków na rzecz byłych właścicieli, a jedynie może, w zakresie aktualnych możliwości, wypłacić im swoiste „zadośćuczynienie” czy też częściową „rekompensatę”.

3. Realizacja ustawy spowoduje, że byli właściciele nieruchomości staną się uprzywilejowaną kategorią wśród innych pokrzywdzonych przez reżim komunistyczny.

4. Zaproponowane w ustawie 20-25% wartości praw do nieruchomości z daty nacjonalizacji, to bardzo dużo. To więcej niż symboliczny gest, ale swoista deklaracja przywiązania państwa do określonego systemu wartości: tradycyjnych wartości cywilizacji zachodniej, w których zawiera się prawo własności.

5. Trzeba zwrócić uwagę, że po uwzględnieniu obciążeń hipotecznych może okazać się, że wartość wielu roszczeń to wręcz wartość ujemna. Doskonale wiedzą to niektórzy posiadacze dzisiejszych kredytów frankowych.

6. W dłuższej perspektywie przyjęcie ustawy reprywatyzacyjnej będzie korzystne dla stanu finansów publicznych. To właśnie obecny model reprywatyzacji generuje najwyższe koszty.

7. Obok względów „sprawiedliwościowych” i gospodarczych zwrócić należy uwagę, że ustawa wpłynie na krajobraz polskich miast. Brak kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej na całe dziesięciolecia „zamroził” olbrzymią część nieruchomości w kraju. Zamiast pracować, w najlepszym razie „obijają się” i nie wykorzystują swojego potencjału. Przykład Placu Defilad wydaje się być tego najlepszą ilustracją: kebab-budy, „mobilna gastronomia” czy samolot z podciętymi skrzydłami to sztandarowe przykłady architektury postreprywatyzacyjnej.

Wszystkich krzywd nie naprawimy

Zaproponowany tytuł ustawy – o rekompensacie niektórych krzywd wyrządzonych osobom fizycznym wskutek przejęcia nieruchomości lub zabytków ruchomych przez władze komunistyczne po 1944 r. – dotyka sedna sprawy. Musimy pamiętać, że krzywdy wyrządzone przez władze komunistyczne byłym właścicielom to tylko wycinek, niewielka kropla w morzu okrucieństwa i bezprawia, jakiego dopuścili się komuniści w czasie trwania ich rządów. Liczba naruszonych praw, za które należałoby wypłacić odszkodowanie jest wręcz niepoliczalna i dotyczy praw świętszych od własności: w tym prawa do życia, zdrowia i nietykalności osobistej. Znakomita większość obywateli może wysuwać roszczenia za straty poniesione w czasie 45 lat trwania Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej.

W związku z tym trzeba zastanowić się: kto powinien za to wszystko zapłacić? Czy na pewno dzisiejsze państwo i jego obywatele, którzy przez całe dekady próbowali obalić system narzucony nam przemocą przez Sowietów?
Do czasu, kiedy Polska zachowywała niepodległość i funkcjonowały w niej demokratycznie wybrane władze, prawa majątkowe właścicieli na jej terenie były chronione. Kres temu położyła okupacja niemiecka i sowiecka. Od września 1939 do 1989 roku w Polsce funkcjonowały bądź to władze okupacyjne, bądź władza podporządkowana Związkowi Sowieckiemu. Kluczowe decyzje polityczne, gospodarcze, własnościowe, społeczne były podejmowane poza Polską, a nasz kraj i jego obywatele stali się w największym stopniu ich ofiarą. „Gdyby Polacy wystawili nam rachunek za zniszczone miasta, zrujnowane fabryki, zrabowane dzieła sztuki czy zapóźnienie cywilizacyjne będące konsekwencją wojny, bylibyśmy dłużnikami w nieskończoność” – uznał swego czasu Günter Grass, laureat Nagrody Nobla. Konstatacja niemieckiego pisarza trafna jest nie tylko w stosunku do Niemców, ale również Rosjan i Związku Sowieckiego. Za roszczenia związane ze stratami poniesionymi w czasie II wojny światowej i w czasie sowieckiej dominacji powinni odpowiadać winni, a zatem Niemcy i Związek Sowiecki. Tylko czy jest możliwe w istniejącym międzynarodowym układzie sił wyegzekwowanie takich roszczeń? Wydaje się, że dziś byłoby to niezwykle trudne.

Kompromis w służbie sprawiedliwości

Gdy zatem prześledzimy wydarzenia geopolityczne stojące za przeobrażeniami własnościowymi, okaże się, że dzisiejsze społeczeństwo polskie nie musi i nie jest zobowiązanedokonywać transferu środków na rzecz byłych właścicieli. Natomiast może – i w moim odczuciu powinno – w ramach solidarności społecznej i okazania więzi wspólnotowej, w zakresie aktualnych możliwości, przeznaczyć pewne środki na świadczenia dla byłych właścicieli. Wydaje się, że z podobnego założenia wyszli twórcy założeń do ustawy reprywatyzacyjnej.

Bardzo ważnym elementem przedstawionych rozwiązań reprywatyzacyjnych jest bowiem wskazanie propozycji kompromisu wynikającego z takiej koncepcji.

Byli właściciele muszą zrozumieć, że pewne procesy są nieodwracalne, a swoich praw nie można dochodzić kosztem innych, wyrządzając nowe krzywdy. Równolegle, beneficjenci nacjonalizacji, zwłaszcza polscy chłopi i lokatorzy mieszkający w zabranych kamienicach, powinni zgodzić się na transfery z budżetu państwa dla pokrycia chociażby symbolicznych świadczeń na rzecz byłych właścicieli.
Należy ocenić, że proponowane w ustawie 20-25% wartości praw do nieruchomości z daty nacjonalizacji, które otrzymać mają prawowici spadkobiercy, to dużo. Trzeba też powiedzieć wprost, że realizacja zapisów ustawy spowoduje, że byli właściciele nieruchomości staną się uprzywilejowaną kategorią spośród innych pokrzywdzonych przez reżim komunistyczny. Zostaną potraktowani lepiej niż ci, których rodzice zostali zamordowani w ubeckich katowniach; ci, którzy stracili wszystkie oszczędności w wyniku komunistycznej „wymiany” pieniędzy; ci, którzy zostali doprowadzeni do bankructwa w ramach tzw. bitwy o handel.

Wreszcie, ustawa umożliwi realizację świadczeń dla potomków polskich ziemian, którzy do tej pory „dzięki” orzecznictwu sądów podtrzymującemu zapisy nielegalnego i niekonstytucyjnego dekretu o reformie rolnej z 1944 r. byli w zasadzie pozbawieni praw do jakichkolwiek rekompensat i byli traktowani jako gorsza kategoria obywateli.

Zwracanie nieruchomości nie miało sensu

Kolejne istotne zagadnienie to fakt, że ustawa odrzuca model zwrotu nieruchomości w naturze. Przywrócenie stosunków własnościowych sprzed ponad 70 lat jest bowiem nie tylko trudne i często niewykonalne, ale też niekoniecznie potrzebne i racjonalne. Zmiany, które zaszły w tym czasie obejmują przecież nie tylko sposób zagospodarowania konkretnych nieruchomości, ale również ich otoczenia. Powstały nowe szlaki komunikacyjne, całe dzielnice czy miasta. Współczesna siatka geodezyjna i urbanistyczna w znacznej mierze została ukształtowana w ostatnim półwieczu. Restytucja poszczególnych historycznych parcel wyrwanych z obecnej struktury planistycznej powoduje zaburzenie ładu przestrzennego i niweczy cały koncept architektoniczny.

Doskonale to widać w Warszawie, gdzie pojedyncze zwracane działki stanowią własnościowe wyspy w jednorodnych polach inwestycyjnych. Stolica Polski, która w wyniku okupacji niemieckiej została w większości zburzona i metodycznie zrównana z ziemią, została odbudowana tylko dzięki gigantycznemu wysiłkowi mieszkańców całego kraju i olbrzymim nakładom wszystkich podatników. Przy uwzględnieniu kontekstu historycznego i ocalałych fragmentów stworzono nowe miasto: z nowymi placami, pierzejami, dzielnicami. Zamieszkali w niej w większości nowi mieszkańcy. Powrót do stosunków własnościowych z 1945 r. byłby zatem nieporozumieniem. Jeśli mielibyśmy możliwość zwrócić rzeczywiście to, co skomunalizowano, to w większości byłyby to zaminowane gruzy w zrujnowanym mieście. Aby urzeczywistnić koncept restytucyjny w Warszawie należałoby ją zburzyć na nowo. Brzmi to, delikatnie mówiąc, nierozsądnie. Tak samo jak pomysł restytucji przedwojennych parcel w ich współczesnym stanie, choć to ten drugi koncept jest aktualnie realizowany dzięki orzecznictwu polskich sędziów.

Przyjęcie koncepcji restytucyjnej w kraju, który w wyniku ostatniej wojny został totalnie zniszczony i pozbawiony blisko połowy terytorium, a następnie odbudowany według założeń doktryny komunistycznej, wiele mówi o horyzontach intelektualnych współczesnych elit. Przywrócenie stosunków własnościowych z lat 40. XX wieku skutkowałoby odebraniem ziemi uprawianej przez kilkadziesiąt lat przez chłopów. W miastach lokatorzy starych kamienic musieliby je opuścić albo przyjąć warunki nowych-starych właścicieli…

Jeszcze jaskrawiej widać absurd oderwanej od rzeczywistości koncepcji restytucyjnej, kiedy porównamy obraz dawnego i obecnego Górnego Śląska. W miejscu niegdysiejszej nieruchomości górniczej znajduje się dzisiaj nieczynne wyrobisko, które wymaga znacznych nakładów na rekultywację. Gdybyśmy realizowali tu warszawski model reprywatyzacji, były właściciel powinien odzyskać nieruchomość w jej aktualnym stanie. I choć w dniu nacjonalizacji posiadał doskonale prosperującą kopalnię przynoszącą gigantyczne zyski, teraz musiałby zadowolić się majątkiem o niskiej, wręcz ujemnej wartości. Czy to jest logiczne i uczciwe? Według aksjologii dominującej wśród części warszawskich sędziów i urzędników – tak.

Wreszcie, należy wziąć pod uwagę, to fakt, że w większości przypadków prawowici właściciele już nie żyją. Dawne prawa własności możemy przenieść zatem tylko na ich spadkobierców, którzy – podobnie jak ja – w najmniejszym stopniu nie wypracowali tego majątku. Warto zatem miarkować swoje oczekiwania kładąc akcent w pierwszej kolejności na dziedzictwo niematerialne, a nie jedynie roszczenia finansowe.

Zreprywatyzować trzeba również przedwojenne długi!

Musimy też pamiętać, że przywracanie dawnych praw oznacza również przywracanie zobowiązań. W przedwojennej Polsce, podobnie jak dzisiaj, większość nieruchomości była obciążona hipotekami. Orzecznictwo polskich sądów nie uwzględnia tej okoliczności. Posiłkując się kolejnym przykładem: dla sędziów nie ma różnicy między sytuacją, w której ktoś wybudował w 1938 r. kamienicę ze środków własnych, a tą, gdy ktoś sfinansował budowę kredytem, z którego spłacił tylko promil zobowiązań.
Komunistyczna nacjonalizacja to fizyczny zabór nieruchomości. Od strony jurydycznej zaś – odjęcie prawa własności. Często te pojęcia są traktowane zamiennie, co powoduje pojawienie się pewnych skrótów myślowych. W konsekwencji zaś – prowadzi do wykreowania tak, eufemistycznie rzecz ujmując, nierozsądnych koncepcji jak zwrot nieruchomości w naturze bez uwzględnienia obciążeń hipotecznych czy służebności.

Jak to możliwe? Bardzo upraszczając: prawo własności do nieruchomości zapisane jest w księdze wieczystej w czterech działach, które są tak samo ważne i tak samo wpływają na treść prawa własności. Do tej pory w ramach tzw. reprywatyzacji sądowej ograniczano się tylko do uwzględniania działu I, oznaczającego geodezyjnie nieruchomość, i działu II, wskazującego właściciela. Nie uwzględniano zaś działu III, gdzie ujawniano służebności obciążające prawo własności, oraz działu IV, gdzie zapisano hipoteki ciążące na nieruchomości.

„Wartość nieruchomości” to zatem dziś raczej potoczny termin. W rzeczywistości to wartość prawa do nieruchomości: często wypadkowej zakresu różnych praw dotyczących nieruchomości. Tylko uwzględnienie wszystkich składowych daje możliwość określenia ostatecznej wartości majątku właściciela. Po uwzględnieniu obciążeń hipotecznych może okazać się, że jest to wręcz wartość ujemna, o czym niestety doskonale wiedzą niektórzy posiadacze dzisiejszych kredytów frankowych. Przed 70 laty liczba zadłużonych nieruchomości była ogromna, a grono bankrutów – dużo liczniejsze niż dzisiaj.

Dlatego w ostatecznej wersji ustawy należy bardzo dokładnie określić sposób ustalania wartości roszczeń reprywatyzacyjnych, który pozwoli uniknąć poważnych błędów metodologicznych i sposobu wyceny stosowanego dla potrzeb działania komisji kościelnych i reprywatyzacji zabużańskiej. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa oraz Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych powinny przyjąć standard bardzo precyzyjnie określający sposób wyceny dla potrzeb realizacji ustawy reprywatyzacyjnej. Należy maksymalnie ukrócić pole do manipulacji i korupcji w tym obszarze i poddać pracę rzeczoznawców majątkowych kontroli wyspecjalizowanych sądów.

Kto za to zapłaci? Wbrew pozorom, ta ustawa się opłaca

W przekazie medialnym często pojawia się narracja wskazująca na gigantyczne koszty reprywatyzacji i brak środków finansowych w budżecie na zaspokojenie roszczeń z tego tytułu. Jest to refleks narracji stosowanej przez rządy, które rozpięły parasol ochronny nad mafią reprywatyzacyjną i podejmowały działania – a częściej zaniechania – petryfikujące patologiczny dotychczasowy, korupcyjny „model reprywatyzacji”. W rzeczywistości bowiem przyjęcie ustawy reprywatyzacyjnej będzie korzystne dla stanu finansów publicznych.

To właśnie obecny model reprywatyzacji generuje najwyższe koszty. Wartość dotychczas zwróconych nieruchomości to kwota liczona w dziesiątkach miliardów złotych. Wartość tych, które miałyby zostać zwrócone w najbliższym czasie- to kolejne dziesiątki miliardów. Co więcej, brak ładu własnościowego spowodowanego zaniechaniem legislacyjnym w obszarze reprywatyzacji również generuje gigantyczne koszty. Potęguje niepewność i stanowi hamulec dla procesów rozwojowych i inwestycyjnych. Owa niepewność wynikająca z niedokończenia procesu reprywatyzacji powoduje osłabienie prawa własności lub użytkowania wieczystego przysługującego wielu podmiotom, zwłaszcza tym z obszaru domeny publicznej, takim jak samorządy czy jednostki publiczne. Skutkuje to częstokroć powstrzymaniem się od podejmowania inwestycji czy remontów.

W sposób szczególnie bolesny znów widać to w śródmieściu Warszawy. Nowoczesna zabudowa biurowa, zamiast w centrum, powstaje w peryferyjnych dzielnicach, gdyż tam inwestorzy mogą nabyć prawo własności do działek, które nie są zagrożone roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Absolutnie skandaliczna sytuacja dotyczy zaś starych kamienic. Po hekatombie wojennej liczba obiektów zabytkowych w Warszawie jest stosunkowo mała, zaś te, które przetrwały, powinny być otaczane szczególną troską. Niestety, w związku z prawdopodobieństwem zwrotów kamienic Urząd Miasta Stołecznego wstrzymuje remonty i nie podejmuje prac konserwatorskich, a w ruinę popadają nieliczne budynki ocalałe po wojnie. Ich los dzielą zresztą lokatorzy, którzy żyją w ciągłej niepewności z uwagi na brak uregulowania praw własności do poszczególnych nieruchomości.

Brak inwestycji powoduje też niższe podatki dla samorządów, co powinniśmy również uwzględnić w kalkulacji. Specjaliści od rynku nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi, wyceniają koszt „niepracujących” nieruchomości. Brak kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej na całe dziesięciolecia „zamroził” bowiem olbrzymią część nieruchomości w kraju.

Wreszcie, olbrzymi rezerwuar środków, które powinny być transferowane na pokrycie roszczeń z tytułu reprywatyzacji stanowią opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste to odpowiedź komunistycznego ustawodawcy na pojawiające się problemy powstałe w związku ze stworzeniem olbrzymiego obszaru własności państwowej, będącej efektem przewłaszczeń nacjonalizacyjnych.
Utworzono konstrukcję, która umożliwiała zachowanie prawa własności w obszarze domeny państwowej, a z drugiej strony dawała możliwość korzystania z rzeczy i pobierania korzyści innym podmiotom w długim, ściśle określonym czasie. Z uwagi na to, że instytucja ta przetrwała i wciąż istnieje na gruncie ustawodawstwa III RP pojawia się problem jej nieprzystawalności do aktualnie panujących porządków społeczno-gospodarczych. U podstaw powołania takiej konstrukcji leżały przecież przesłanki ideologiczne doktryny komunistycznej. Stąd liczne głosy wśród specjalistów od prawa i polityki wzywające bądź do likwidacji, bądź też do istotnej zmiany regulacji użytkowania wieczystego.

Wydaje się, że paradoksalnie przetrwanie do dziś tego prawa i związanego z nim majątku pozostającego pod kontrola państwa i samorządów daje unikalną szansę zaspokojenia roszczeń reprywatyzacyjnych. W Warszawie użytkowanie wieczyste ustanowiono na gruntach zagrabionych przez komunistów, zatem istnieją bardzo silne przesłanki aksjologiczne przemawiające za wykorzystaniem opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego na pokrycie roszczeń ofiar komunistycznej nacjonalizacji. Oczywiście, należy zaznaczyć, iż wspomniane opłaty roczne stanowią dziś poważne źródło wpływów do budżetu państwa, a w stopniu szczególnie istotnym do budżetów samorządów. Zatem należałoby się spodziewać, że w wyniku realizacji przedstawionej powyżej koncepcji poniosłyby one znaczący uszczerbek w dochodach. Powinien on zostać uzupełniony poprzez racjonalne gospodarowanie zasobem nieruchomości uwolnionych od dotychczasowych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz wcielenie w życie przygotowywanego od wielu lat projektu podatku katastralnego. Do jego obliczania i egzekucji powinien zostać wykorzystany aparat administracyjny, który dzisiaj zajmuje się naliczaniem i poborem opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Polskie państwo zda egzamin?

Dzisiejszy stan reprywatyzacji znacząco odbiega od wyobrażeń zwolenników kontrrewolucji z początku lat 90., wśród których proces ten uchodził za oczywistą składową odbudowy systemu demokratycznego. Reprywatyzacja, która doktrynalnie przywracała prawo własności byłym właścicielom wydawała się najprostszym i najbardziej sprawiedliwym sposobem budowy klasy średniej. Jak się okazało w praktyce, takie rozwiązanie nie było wcale tak proste i sprawiedliwe, jak sądzono. Jako społeczeństwo musieliśmy zmierzyć się z jednym z największych paradoksów dotyczących rozliczeń z komunistyczną przeszłością. Okazało się, że przywrócenie stosunków własnościowych sprzed komunistycznej nacjonalizacji i wypłacenie odszkodowania za krzywdy doznane przez byłych właścicieli musiałoby się odbyć kosztem znakomitej większości dzisiejszego społeczeństwa, żyjącego w ramach nowej struktury społeczno-własnościowej. Społeczeństwa, które przez całe dekady próbowało obalić antydemokratyczny system, który przyjechał do nas na radzieckich czołgach, i dzięki którego przywiązaniu do wartości cywilizacji zachodniej, w tym szacunku dla prawa własności, możliwe było uwzględnienie roszczeń byłych właścicieli. Wydaje się, że właśnie zderzenie tych pozornie przeciwstawnych racji spadkobierców i dzisiejszych podatników jest probierzem zakorzenienia się demokracji, myślenia wspólnotowego i szukania rozwiązań kompromisowych, które dają jak najlepsze możliwości dla rozwoju kraju i jego dzisiejszych mieszkańców.

W Polsce reprywatyzacja została przeprowadzona tylko częściowo i niejednokrotnie w sposób budzący wątpliwości co do swojej legalności i racjonalności. W odniesieniu do pewnych podmiotów: kościołów czy obywateli państw zachodnich (i byłych państw socjalistycznych) proces reprywatyzacji został zakończony. Natomiast jeśli chodzi o obywateli polskich i polskie osoby prawne- w większości przypadków sytuacja jest nieuregulowana. Do chwili ogłoszenia tego projektu (z chlubnym wyjątkiem w postaci ustawy zawetowanej niestety przez prezydenta Aleksandra Kwaśniewskiego) nasze państwo nie wypracowało wspólnej koncepcji rozwiązania problemu. W dużej mierze dominowała doktryna „prywaty”, czyli dbałości o własne dobro i interesy kosztem dobra publicznego. Przy czym to „własne dobro” w największym stopniu dotyczyło interesów zorganizowanych grup przestępczych, częstokroć korumpujących urzędników, sędziów i prokuratorów, zastraszających byłych właścicieli i obecnych posiadaczy.

Dlatego proponowany projekt kompleksowej ustawy reprywatyzacyjnej jest bardzo udaną próbą rozwiązania problemu, ukrócenia patologii i odblokowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. Istotą prawa własności jest pewność. Taką pewność może zapewnić tylko silne państwo. Niestety dotychczasowa sytuacja w obszarze reprywatyzacji jest dowodem jego słabości. Pozytywny zwrot w tej materii może stanowić niemal symboliczny punkt w naszej najnowszej historii. Nie sposób będzie przecenić faktu, że jako wspólnota jednak zdołaliśmy wypracować konsensus w tak newralgicznym obszarze.

Tomasz Luterek, www.jagiellonski24.pl
oprac. w.s