Niezależna Gazeta Obywatelska

Władze Miasta Opola postanowiły zmienić obowiązujący od 2006 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Placu Kopernika – ul. Studzienna ponieważ są przychylnie nastawione do propozycji inwestora dotyczącej rozbudowy centrum Solaris (na 23 m wysokości) i zajęcie nią dużego fragmentu Placu Kopernika. W centrum miasta ma powstać nowy parking podziemny na 460 samochodów. Władze wspiera w tej kwestii również opozycja. W środę 9 stycznia 2013 r. w sali im. Karola Musioła w Ratuszu odbyła się debata z mieszkańcami Opola na temat projektu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczącego m.in. rozbudowy Centrum Handlowego Solaris i przebudowy placu Kopernika w Opolu.

Zarówno w czasie debaty z mieszkańcami jak i w prasie pokazywane są wizualizacje konkretnego projektu, który mógłby teoretycznie zostać opracowany po uchwaleniu nowej, proponowanej wersji planu. Wizualizacje tego projektu są opracowane nieprawidłowo, nie oddają rzeczywistych relacji przestrzennych ani skali. Jest to obraz mylący. Społeczeństwu powinien być udostępniony rysunek propozycji planu, z mocno zaznaczonymi budynkami istniejącymi obecnie, aby łatwo można było sobie wyobrazić dokąd może sięgnąć rozbudowa. Dlaczego to takie ważne? Otóż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi podstawę planowania przestrzennego w mieście, ustanawia wytyczne powszechnie obowiązujące na danym terenie, będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych. Zgodnie z zapisami ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568z późniejszymi zmianami), mpzp jest również jedną z czterech obowiązujących w Polsce form ochrony zabytków (obok wpisu do rejestru zabytków, parku kulturowego i uznania za pomnik historii). W dokumencie tym ustala się, w zależności od potrzeb, strefy ochrony konserwatorskiej obejmujące obszary, na których obowiązują określone ustaleniami planu ograniczenia, zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków. Dobrze opracowany mpzp służy bezpośrednio mieszkańcom gminy usprawniając proces inwestycyjny, pomaga w lokalizacji nowych inwestycji i zabezpiecza ład przestrzenny. Teren Placu Kopernika zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (istnieje obowiązek spójności mpzp ze Studium) objęty jest ochroną konserwatorską, ponieważ leży na obszarze strefy ścisłej ochrony konserwatorskiej „A”. Strefa ta naniesiona jest na rysunek planu, natomiast w tekście Uchwały pominięto wśród elementów chronionych – ‘historyczne rozplanowanie ulic i placów’. Czyżby celowo? Gdyby to wpisano, rozbudowa nie mogłaby sięgać tak daleko.

Po co zmieniamy obowiązujący mpzp?

Jeżeli mamy rozmawiać o tak ważnej rzeczy, jaką jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to musimy mieszkańcom miasta pokazać ten plan i jakie konsekwencje z niego wynikną. Zacznijmy więc od analizy obu dokumentów planistycznych.

W obowiązującym mpzp z 2006 r. na Placu Kopernika zaplanowany jest piękny, reprezentacyjny plac miejski z podziemnym parkingiem. Co więc władze miasta chcą lepszego zaproponować mieszkańcom w tym nowym planie? Otóż Platforma Obywatelska chce dokonać zmiany w mpzp polegającej na tym, że połowa placu zostanie zabudowana przez centrum handlowe – ma powstać obiekt kubaturowy o wysokości 23 m, który zniszczy historycznie zaplanowany plac, zlikwiduje osie widokowe na zabytkowe kamienice, jednym słowem zniszczy wnętrze urbanistyczne. Czy coś będzie lepsze w tym nowym planie?

Władze chcą złamać podstawową zasadę konserwatorską

Jak wynika z zapisów Studium „Miasto jest zespołem przestrzennym składającym się z wielu wnętrz urbanistycznych i kompozycji krajobrazowych. Zespół urbanistyczny to kilka zespołów architektonicznych łączących się ze sobą. Ma on ograniczoną wielkość i oddzielony jest od innych zespołów wyraźną granicą topograficzną lub krajobrazową, względnie odrębną formą czy funkcją. Zespół krajobrazowy to fragment krajobrazu dobrze widoczny z określonego punktu i posiadający elementy ograniczające spojrzenie, np. wysokie drzewa, grupy zabudowań. Dzięki ukształtowaniu i pokryciu terenu stanowi on charakterystyczne środowisko odróżniające się od środowisk sąsiednich. Czynnikami decydującymi o oddziaływaniu emocjonalnym środowiska przestrzennego są: jego forma, a ujmując szerzej struktura, cechy indywidualne wyróżniające dane środowisko oraz funkcje i znaczenie społeczne poszczególnych obiektów zespołu przestrzennego lub jego całości. Czynniki te występują i oddziałują we wszystkich podstawowych elementach krajobrazu miejskiego. Elementami tymi, najłatwiej identyfikowanymi i zapamiętywanymi przez mieszkańców przestrzeni zurbanizowanych są: elementy krystalizujące plan miasta, ulice, place, linie i pasma graniczne, dominanty układu przestrzennego, wybitne elementy krajobrazu, punkty węzłowe itp”.

W przypadku Opola, wizytówką miasta jest środmieście, które znajduje się w strefie „A” ścisłej ochrony konserwatorskiej. Ochrona historycznego układu urbanistycznego w strefie „A” polega na zachowaniu i konserwacji istniejących elementów zabytkowych, na odtworzeniu niektórych fragmentów zniszczonych oraz na kształtowaniu nowych elementów układu przestrzennego w dostosowaniu do historycznej koncepcji urbanistycznej, w tym m. in. na zachowaniu ulic, placów i historycznych osi widokowych. Z tego też względu przeciwni rozbudowie jedynego w Opolu tak reprezentacyjnego placu miejskiego są architekci i urbaniści. Dobitnie o sprawie wypowiada się Antoni Domicz, były prezes opolskiego oddziału SARP. – Projekt mpzp Placu Kopernika jest przykładem sposobu planowania urbanistycznego w Opolu, a właściwie brakiem tego planowania. Zamiast studiów historycznych, analiz przestrzennych i komunikacyjnych mamy do czynienia z bezkrytycznym przerysowaniem życzeń inwestora. Zignorowano uwagi Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej i specjalistów. Opinię publiczną wprowadza się w błąd kolorowymi obrazkami i danymi na temat inwestycji. Według mpzp obiecany parking ma znaleźć się tylko pod połową placu, a drugą połowę ma zająć budynek wysokości do 23 m, czyli ok. 7m wyższy od sąsiednich kamienic” – zwraca uwagę NGO znany opolski architekt.

Opolski Wojewódzki Konserwator Zabytków nie wniósł żadnych uwag do propozycji zmiany mpzp. Zlecił jednak opracowanie ekspertyzy, z której wynika, że Solaris może w kierunku południowym rozbudować się jedynie do uliczki, na której zlokalizowany jest postój taksówek.

W sprawę zaangażował się za to Maciej Mazurek, architekt i były Wojewódzki Konserwator Zabytków, który w rozmowie z NGO twierdzi, że: „Od lat, w poprzednich planach ten teren był wydzielony jako plac, jako przestrzeń publiczna, a teraz władze miasta doprowadziły do tego, że powstał projekt, który zakłada częściową zabudowę tego placu. Jest to niespotykane dotychczas podejście i dlatego wśród urbanistów wzbudza to uzasadnione oburzenie”. Pan Mazurek stwierdził również, że jako konserwator zabytków mocno by się nad tym planem pochylił i raczej byłby przeciwny pomysłom Ratusza. Twierdzi też, że – „Plac Kopernika powinien być przestrzenią publiczną z ładnym, zielonym placem służącym mieszkańcom, a pod ziemią powinien być parking. Zresztą w tej sprawie przeprowadzone zostały już dwa konkursy. A jeżeli my teraz zabudujemy ten parking do połowy, to co pozostanie?”.

Generalnie architekci i urbaniści twierdzą, że propozycja miasta zmian w mpzp, to złamanie podstawowej zasady ochrony konserwatorskiej jaka powinna obowiązywać w strefie „A”.

Co się stanie, gdy władze zdecydują się na rozbudowę i tak już dużej gabarytowo galerii handlowej? Zlikwidowane zostaną widoki na historyczne kamienice, na wieżę kościoła na Górce, na uliczkę, przy której stoi rzeźba św. Krzysztofa, przeniesiona z Kopic.

Nie podlega wątpliwości, że w interesie publicznym jest, aby funkcja tego placu powinna być reprezentacyjna i umożliwiająca gromadzenie widowni, która jak przyjedzie np. do Tour de Pologne, to właśnie na Placu Kopernika pod sceną będzie można oglądać zwycięzców opolskiego etapu. Warto wspomnieć, że na tym placu organizowano kiedyś koncerty Off Festiwalu, czy popularne Festiwale Nauki. A miasto – zgodnie ze strategią –  ma się kojarzyć z festiwali a nie z pustych parkingów.

Miasto realizuje interesy inwestora

Przykład zmiany mpzp dla obszaru Placu Kopernika jasno pokazuje, że w Opolu nie ma przyszłościowego planowania przestrzennego miasta, że mamy do czynienia z uleganiem sugestiom prywatnego inwestora, który działa w swoim interesie, a nie w interesie publicznym. Najwyraźniej – co widać – władze miasta są zdeterminowane w przeforsowaniu pomysłu inwestora i za wszelką cenę chcą udowodnić opinii publicznej, że mpzp z 2006 r. był złym planem. Problem polega na tym, że dokument sprzed siedmiu lat nie został zrealizowany, ponieważ miasto nie zadbało o pozyskanie środków finansowych na urządzenie – zgodnie z obowiązującym prawem – placu publicznego. Na marginesie dodajmy, że urządzony na Placu Kopernika parking był i jest – zgodnie z prawem nielegalny – ponieważ w zapisach obowiązującego mpzp parking miał być podziemny (co de facto też jest idiotycznym pomysłem biorąc pod uwagę ukształtowanie terenu i sąsiedztwo z niestabilnym pod względem geologicznym terenem „kościoła na Górce”). Nieudolność w pozyskaniu środków finansowych władze z PO chcą zamienić na tzw. inwestycję, tj. oddanie prywatnemu inwestorowi połowy publicznego placu!!! Jest to oczywiście zły interes dla miasta, które wyjdzie na tym, jak przysłowiowy „Zabłocki na mydle”. Nie wiemy ile miasto zarobi na sprzedaży publicznego placu. Nie jest jasne, o czym próbuje przekonywać Wiceprezydent Arkadiusz Wiśniewski, że miasto zarobi na pobieraniu opłat parkingowych. Stowarzyszenie STOP KORUPCJI wystąpi z pismem do Wiceprezydenta Opola o podanie podstawy prawnej na jakiej miasto miałoby pobierać opłaty za prywatny parking inwestora. Istnieje bowiem uzasadniona obawa, że zyski z parkingu będą spływać jedynie do kasy centrum handlowego „Solaris”?

Zastanawia jeszcze inna rzecz, a mianowicie szybka zgoda na odstępstwa od przeprowadzenia wymaganej prawnie strategicznej oceny oddziaływania na środowisko. O co chodzi? Otóż zgodnie z ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (DZ. U. z 2008 r. Nr `199 poz. 1227 ze zm.) Prezydent Opola zwrócił się do Powiatowego Inspektoratu Sanitarnego w Opolu o zgodę na odstąpienie od przeprowadzenia oceny środowiskowej inwestycji przebudowy Placu Kopernika. Sprawę załatwiono ekspresowo, bo aż w cztery dni! Szybko od sprawdzenia wpływu budowy wielkiego gmachu na miejskim placu odstąpiła również Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Opolu. Czyżby nikt nie zadbał o sprawdzenie wpływu jaki na krajobraz miasta wywrze zniknięcie z jego tkanki kolejnego wnętrza urbanistycznego na rzecz prywatnego centrum handlowego? Nikt nie zadbał też o to, aby sprawdzić, czy w przypadku inwestycji nie zostaną zagrożone posiadające niestabilną sytuację geologiczną Wzgórze Uniwersyteckie i „kościół na Górce”. Czyżby nikt nie badał też o zbadanie, czy poziom hałasu i natężenie ruchu drogowego nie wpłyną negatywnie na zabytki? Poza tym w Opolu mamy tendencję odwrotną niż w Europie, gdzie podejmuje się takie decyzje, aby wyprowadzić ruch kołowy ze staromiejskiej zabudowy oraz ze strefy ochrony konserwatorskiej.

Czy parking podziemny jest potrzebny?

Od dłuższego czasu miasto szukało inwestora na parking podziemny pod Placem Kopernika. Zadanie nie zainteresowało potencjalnych inwestorów, którzy robili analizy ekonomiczne i badali potencjał na tę usługę wśród opolan. Rachunki wyszły widocznie negatywne. Zresztą co tu się rozpisywać wystarczy zobaczyć ile osób wjeżdża na parking poziomowy do centrum Solarisa. W załączonej dokumentacji fotograficznej wynika, że podczas, gdy debatują w Ratuszu debatują na temat braku miejsc parkingowych, to w tym samym czasie 10 stycznia 2013 r. o godz. 15:45 mamy 175 wolnych miejsc parkingowych w samej Galerii Solaris. Dodajmy, że w centrum godzina parkowania jest gratis i nie ma wcale obowiązku robienia zakupów w galerii. W przeciwieństwie do parkingu miejskiego, gdzie mieszkaniec lub turysta zapłaci 2 zł. Prawda jest taka, że mieszkańcy parkują z lenistwa obecnie na placu Kopernika, gdzie jest niecałych sto miejsc. Część nawet nie płaci zapewne o tej porze, bo parking jest płatny do godz. 17.00. Z obserwacji wiem, że nie wszyscy kierowcy lubią wjeżdżać na parking pod górę, a co dopiero pod ziemię. Stąd obym nie był złym prorokiem, bo jest możliwość, że koniec końców okaże się, że będzie sporo wolnych miejsc pod zabudowanym placem.

Reasumując, apelujemy do mieszkańców Opola, aby nie sugerowali się serwowaną przez inwestora, a promowaną w usłużnych mediach wizualizacją nowego obiektu, tylko wypowiedzieli się w sprawie planowanych przez władze Miasta Opola zmian w mpzp dla obszaru Plac Kopernika – ul. Studzienna. Zmiany te mają polegać na wyrwaniu z tkanki miasta publicznego, reprezentacyjnego placu (ostatniego o takiej powierzchni w mieście) w zamian za wątpliwe korzyści płynące nie do kieszeni publicznej – tylko prywatnej. Każdy mieszkaniec Opola może zgłaszać uwagę do projektu MPZP do czego zachęcamy. To niezmiernie ważne, bo ostatecznie tylko formalnie wniesione uwagi są przez Ratusz brane pod uwagę.

Autor: Tomasz Kwiatek

Współpraca Fundacja Dla Dziedzictwa