Jak możesz obniżyć kosztu zakupu mieszkania?

Niezależna Gazeta Obywatelska

Serwis Inwestora podpowiada 9 sposobów na oszczędności przy zakupie nieruchomości. Ciekawa lektura, którą polecamy nie biorąc odpowiedzialności za decyzje czytelników.

Niby wszyscy zdajemy sobie sprawę z tego, że wszystko kosztuje. Zazwyczaj jednak łudzimy się, że wszystko będzie kosztowało mniej (ceny typu 199,99 zł mają nas przekonać, że złudzenie to nie złudzenie). Tymczasem koszty (większe niż nam się wydawało) zawsze wyskakują niespodziewanie niczym głód w jednej z reklam telewizyjnych. Nie da się ich uniknąć. Niestety. Ale można spróbować je obniżyć. Czy wiesz, że aby kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba wyciągnąć z kieszeni dodatkowo blisko 20 tys. zł? Kwotę tę pochłaniają koszty transakcyjne, o których niestety nie wszyscy potencjalni nabywcy wiedzą. Część tych pieniędzy możesz jednak zaoszczędzić. Oto co możesz zrobić.

Możesz

1.Zrezygnować z formy notarialnej umowy przedwstępnej,
2.Negocjować stawkę taksy z notariuszem,
3.Zamówić optymalną liczbę odpisów z aktu notarialnego,
4.Zrezygnować z wpisu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej kupowanego mieszkania,
5.Negocjować stawki prowizji pośrednika,
6.Przeznaczyć prowizję pośrednika na składkę w programie regularnego oszczędzania,
7.Nie płacić prowizji pośrednikowi przy zakupie nowego mieszkania,
8.Nie płacić podatku PCC przy zakupie nowego mieszkania,
9.Zrezygnować z usługi pośrednika.
Musisz jednak pamiętać o plusach i minusach wynikających z zastosowania powyższych rozwiązań. Nadmierne oszczędności mogą bowiem generować ryzyko.

Notariusz może zejść z ceny

Dobrym przykładem kosztu transakcyjnego o negocjowalnej wysokości jest opłata za usługę świadczoną przez notariusza. Powinieneś zdawać sobie sprawę z tego, że notariusze często podają wysokość swojego wynagrodzenia jako maksymalne dozwolone stawki. Ich zestawienie znajduje się w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Możesz je negocjować.

Do taksy notarialnej należy dodać 23% VAT-u oraz zapłacić za sporządzenie kilku odpisów (6 zł za stronę), ale tu możesz też spróbować zaoszczędzić. Nie ma bowiem sensu sporządzać nadmiernej liczby odpisów biorąc pod uwagę, że zawsze w przyszłości można t en brak nadrobić. Oryginał aktu pozostaje bowiem w kancelarii rejenta. Minimalna liczba odpisów jaką należy wziąć przy transakcji to trzy sztuki. Wysyłane są one do urzędu skarbowego, sądu wieczysto-księgowego oraz gminy lub spółdzielni. Dodatkowy odpis wymagany byłby przy zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Zwyczajowo strony transakcji otrzymują po jednym odpisie, choć nie jest to niezbędne.

Wysokość taksy notarialnej
Wartość nieruchomości [w złotych]
Taksa notarialna
do 3 000
100 zł
ponad 3 000 do 10 000
100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł
ponad 10 000 do 30 000
310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
ponad 30 000 do 60 000
710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł
ponad 60 000 do 1 000 000
1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
ponad 1 000 000 do 2 000 000
4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
ponad 2 000 000
6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł przy maksymalnej kwocie 10 000 zł lub 7 500 zł w przypadku osób należących do I grupy podatkowej wg ustawy o spadkach i darowiznach

Pośrednik może nie wziąć prowizji

Kolejnym składnikiem kosztów jest opłata za usługę pośrednictwa. Jej wysokość to tradycyjnie 3% plus VAT. Pamiętaj jednak, że opłata ta jest indywidualnie ustalana podczas podpisywania umowy, a uiszczana jedynie w wypadku sukcesu, czyli zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

Nie zmienia to jednak faktu, że wiele osób nie chce płacić pośrednikowi prowizji. Nie powinno więc dziwić, że agencje starają się ten koszt zminimalizować albo nawet zlikwidować. Przykładem mogą być pośrednicy, którzy nie pobierają prowizji od kupującego. W takim rozwiązaniu może jednak czaić się zagrożenie – cena nieruchomości może być zawyżona właśnie o wysokość teoretycznie nieopłacanej prowizji.
Innym rozwiązaniem jest zamiana prowizji na inwestycję w program regularnego oszczędzania. Pieniądze nie trafią wtedy na konto agencji pośrednictwa, ale stanowić będą inwestycję na przyszłość.
Opłaty za pośrednictwo można też zupełnie uniknąć nawet korzystając z pomocy pośrednika. Największe firmy na rynku nie pobierają bowiem opłat od kupującego na rynku pierwotnym.

Zaoszczędzić można też w sądzie

Zawarcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga dokonania zmian w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Wysokość opłat na ich dokonanie oczywiście nie podlega negocjacjom, a pobiera je notariusz. Wbrew pozorom nawet jednak na nich możesz zaoszczędzić.

Podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego trzeba bowiem podjąć decyzję o wpisaniu roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Czynność ta nie jest obligatoryjna, choć daje nabywcy większe bezpieczeństwo. Opłata za taką operację to 150 zł. Przy podpisaniu umowy końcowej za wykreślenie tego roszczenia pobrane zostanie dodatkowo 75 zł.
Co ciekawe, gdy sąd nie zdąży wpisać do księgi wieczystej roszczenia, przed otrzymaniem żądania jego wykreślenia, to zwróci nienależną część opłaty. Stałym kosztem pozostaje opłata za wpisanie nowego właściciela – 200 zł. Gdy natomiast dla nieruchomości nie była urządzona księga wieczysta (np. w przypadku zakupu na rynku pierwotnym), łączy się to z koniecznością zapłaty dodatkowych 60 zł.


Podatku nie można negocjować, ale można uniknąć

Kosztem o nienegocjowalnym wymiarze jest podatek od czynności cywilno-prawnych. Występuje on przy wszystkich transakcjach mieszkaniami na rynku wtórnym i płacony jest przez kupującego. Stawka tego obciążenia wynosi 2% wartości nieruchomości.

Owo sformułowanie – „wartości nieruchomości” – niesie ze sobą duże niebezpieczeństwo. Gdyby bowiem doszło do transakcji przy cenie znacznie niższej niż rynkowa, urząd skarbowy może wymierzyć nabywcy podatek od wartości rynkowej nieruchomości. Urzędy skarbowe wszczynają postępowanie gdy cena transakcyjna odbiega o więcej niż 10 – 20% od cen podobnych nieruchomości (urząd prowadzi własny rejestr transakcji).
Gdy więc ktoś kupuje mieszkanie w złym stanie technicznym powinien przygotować jego dokumentację zdjęciową, która może stanowić dobry argument na wypadek kontroli urzędu skarbowego kwestionującego niską wartość nieruchomości. Warto też pamiętać, że podatek musi zostać opłacony już w momencie podpisywania aktu notarialnego. To właśnie rejent pobiera podatek i odprowadza go do kasy państwa.
Podatku tego można jednak uniknąć. Nie występuje on bowiem w przypadku zakupów nowych mieszkań od deweloperów. Budżet państwa jest wtedy zasilany podatkiem VAT zawartym w cenie brutto nabywanego lokalu. Podatek na rynku pierwotnym nie występuje więc jako dodatkowy koszt transakcyjny, co nie znaczy, że nie zasili konta fiskusa.

Wniosek: na rynku pierwotnym zakup jest sześciokrotnie tańszy

Nabycie mieszkania o wartości 300 tys. zł na rynku pierwotnym wiąże się ze znacznie niższymi kosztami transakcyjnymi. Przy zastosowaniu standardowych rozwiązań na rynku wtórnym można je oszacować na blisko 19,7 tys. zł (co stanowi 6,6% założonej wartości nieruchomości), a na rynku pierwotnym jedynie 3,1 tys. zł (co stanowi niewiele ponad 1% wartości brutto nieruchomości).

Koszty transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym (mieszkanie o wartości 300 tys. zł)
Koszty
Szacunkowe koszty transakcyjne na rynku wtórnym
Szacunkowe koszty transakcyjne na rynku pierwotnym
Transakcyjne
Podatek od czynności cywilno-prawnych (2%)
6 000,00 zł
brak
Taksa notarialna + VAT
2 423,10 zł
2 423,10 zł
Wypisy z aktu notarialnego (5 sztuk po 10 stron)
369,00 zł
369,00 zł
Założenie księgi wieczystej
brak
60,00 zł
Wpis właściciela w księdze wieczystej
200,00 zł
200,00 zł
Prowizja za pośrednictwo (2,9%+VAT)
10 701,00 zł
brak
RAZEM
19 693,10 zł
3 052,10 zł

/Oprac. na podst. Raportu Home Broker, Bartosz Turek analityk rynku nieruchomości/

Komentarze są zamknięte